暴落時に仕込みたいJリートの選定基準

Jリート選定基準オススメ

アメリカと中国の貿易戦争などもあり、局面局面で地合いが悪化しそうなのが目に見えています。

そういった背景もあり、Jリート(REIT)は強い局面が続いています。既に利回りも低くなっては来ましたが、もし暴落することがあったら仕込みたいリートを選定基準(理由)とともにまとめてみました。

Jリートの市場規模・平均分配金利回り・上場銘柄数・時価総額

Jリートの上場時価総額<市場規模>15.7兆円
Jリートの平均分配金利回り3.6%
Jリートの上場銘柄数63銘柄

銘柄選定の前に、簡単に市場分析をしておきましょう。

J-REIT情報によると、上場リートの数は63銘柄、市場規模は15.7兆円で平均分配金利回りは3.6%前後で推移しています。(2019年8月時点)

この63社からどれを選ぶか?という話になります。

【Jリート選定基準】Jリート銘柄をもし選ぶなら?

Jリート選定基準オススメ1

私がリートを選ぶ基準としては、至ってシンプルです。

1.時価総額が高いこと
2.利回りがいいこと
3.保有資産の分散が効いていること
4.保有資産の価値が高いこと

基準はシンプルです。いくつかの要素は好みの差が出ますが、おそらく多くの人がこれに近い基準で選ぶのではないでしょうか。一つ一つ見ていきます。

【Jリート選定基準】時価総額が高いこと(時価総額2,000億ぐらいは欲しい)

Jリートの市場規模が15.7兆円です。

そのうち、およそ80%の12.5兆円を時価総額2,001億以上の28銘柄で占めており、流動性の観点からも特段の理由がない限りは2,001億円以上の銘柄から選ぶべきでしょう。

【Jリート選定基準】利回りがいいこと(高いこと)

先ほど時価総額2,001億円以上から選びたいという話をしましたが、時価総額2,001億円以上の銘柄の利回りは、時価総額2,000億円以下の銘柄よりも利回りが低いのが難点です。

市場の平均利回りが3.6%なのに対して、単純に2,001億以上の銘柄を同額買い付けると、市場平均を下回る3.4%になってしまうため、適度に時価総額2,000億円以下の銘柄も組み込みたいところです。

(2019年8月時点)
時価総額2,001億円以上の平均利回り=3.4%
時価総額2,000億円以下の平均利回り=4.3%

できれば、税引後で3%以上は確保したいところですので、4%前後の利回りは欲しいところです。

【Jリート選定基準】保有資産の分散が効いていること

Jリートの目的は主に分配金を受け取ることです。分配金の原資は保有している施設からの賃料収入です。つまりこれが滞る自体は避けたいです。具体的には、施設から賃料が入ってこない状態になることや、賃料が値下げになることです。

これらを最小限に抑えるには、資産が分散していることが重要です。資産が分散していれば、特定資産への依存度が減ります。

仮に退去や施設の不具合(災害)などで1施設からの賃料が滞った場合でも、他の施設からの分配金は期待できます。

【Jリート選定基準】保有資産の価値が高いこと

保有資産の価値が高いことも重要です。REITは物件の入れ替えなどもありますので、売却なども発生します。競争力のある物件であれば、買い手もつきやすく、計画した物件の入れ替えがスムーズに進みます。

また、REITの特徴として日々株価が付いていることがポイントです。Jリートの情報を載せているサイトであれば、NAV(Net Asset Value、純資産)倍率というのがほぼ記載されています。

株でいうPBRの性質に近い指標ですが、REITは物件という実物資産ですのでこの指標はよく見たほうがいいでしょう。現在はNAV倍率0.8ぐらいから1.5を超えるものも見かけますが、株価と資産の倍率の差分の少ない、NAV倍率1を一つの目安にすると良いと思います。

2019年8月時点Jリート選定銘柄

これまで、判定基準や考え方を記載してきましたが、もし今後市場が暴落するなどの際に投資機会があれば、個人的に狙ってみたい銘柄をまとめてみました。人にオススメするものではなく、あくまで”自分が買う”ならという目線ですのでご注意ください。

GLP投資法人(3281)

Jリート選定基準オススメ(GLP投資法人)
引用:GLP投資法人

判定基準筆者判定数字
時価総額約5,700億円
分配金利回り約3.9%
資産分散75施設
資産価値NAV倍率1.2倍

まず、一つ目に挙げたいのはGLP投資法人です。物流リートとして特化。ここのところずっと株価が強く、物件売却もあり、NAV倍率や利回りは悪化気味ですが、施設数が75あり、関東圏が6割ぐらいで関西圏・その他で4割と分散が効いている点を評価しました。

物流拠点というのは今後も強そうな点もポイントです。

ジャパンホテルリート(8985)

Jリート選定基準オススメ(ジャパンホテルリート)
引用:ジャパンホテルリート

判定基準筆者判定数字
時価総額約3,800億円
分配金利回り約4.2%
資産分散43施設
資産価値NAV倍率1.14

ジャパンホテルリートは読んで字のごとく、ホテルのリートです。日本最大のホテルリートで、物件数は43件あります。

東京と関東圏でおよそ40%の物件を持っていますが、ホテルという性質上、全国で分散が効いております。

ポイントとなる賃料も、変動制と固定性をうまく取り入れておりまして、インバウンド需要は強い間は良いのではないかなと。問題はこちらも株価が強すぎて、利回りやNAV倍率が悪化していることです。

大和ハウスリート(8984)

Jリート選定基準オススメ(大和ハウスリート)
引用:大和ハウスリート

判定基準筆者判定数字
時価総額約5,800億円
分配金利回り約3.7%
資産分散×東京70%
資産価値NAV倍率1.07%

大和ハウスリートは「近くて」「新しい物件を」「都市圏で展開する」リートです。

物件の地域分散は効いていませんが、「近い」「新しい」「都市圏」は一般論で比較的価格を維持しやすいと思い候補に挙げました。

また一般人でも想起しやすい大手どころの中では比較的利回りが高いのもポイントでした。

福岡リート(8986)

Jリート選定基準オススメ(福岡リート)
引用:福岡リート

判定基準筆者判定数字
時価総額約1,400億円
分配金利回り約4.0%
資産分散×九州依存
資産価値NAV倍率1.11

福岡リートは福岡県を中心としたリートで、スポンサーも九州地場の企業が中心です。正直、商業施設が多く、キャナルシティ博多への依存度も高いのですが、将来的なポートフォリオの分散を明言し沖縄へ投資している点や福岡経済の強さを評価しました。

平均よりも高配当銘柄を組み入れるとしたらどれを選ぶか?という視点で選びました。

阪急阪神リート(8977)

Jリート選定基準オススメ(阪急阪神リート)
引用:阪急阪神リート

判定基準筆者判定数字
時価総額約1,000億円
分配金利回り約3.9%
資産分散×関西中心に30物件
資産価値NAV倍率0.97

阪急阪神リートは関西圏のウェイトが高いリートです。分散が効いていませんが、万博等もあり関西圏の需要が強いと予測して選定。

星野リゾートリート(3287)

Jリート選定基準オススメ(星野リゾートリート)
引用:星野リゾートリート

判定基準筆者判定数字
時価総額約1,200億円
分配金利回り約4.7%
資産分散59施設
資産価値NAV倍率1.0

星野リゾートリートは、星野リゾートの一部もも含めたホテル系リート。

地域分散がかなり効いている点や、インバウンド需要が高いうちは良いと思います。

ただ、星野氏の色がイメージとして強いので他の物件より俗人的なリスクがあります。(イメージよりは星野リゾートへの依存度は低そうですが)

サムティ・レジデンシャル(3459)

Jリート選定基準オススメ(サムティ・レジデンシャルリート)
引用:サムティ・レジデンシャル

判定基準筆者判定数字
時価総額×約580億円
分配金利回り約4.7%
資産分散首都圏3割
資産価値×NAV倍率1.21

サムティ・レジデンシャル投資法人は、規模的に小さいのが最大の難点です。ただ、サムティ側が野心的な事業計画を掲げているので実行できるなら面白いかな?という視点で入れてみました。

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